요즘 참 무서운 세상인 것 같아요. 빌라왕 부터 시작해서 전세사기 깡통전세 등 새학기를 앞두고 미리 방을 구하려는 학생들이 얼마나 걱정이 많을지 제가 다 속이 상합니다. 국토교통부에 따르면 전세사기 때문에 피해를 본 사람들의 대부분이 2030세대라고 해요 부동산을 잘 모르는 사회 초년생들을 타겟으로 해서 사기를 치고 그런 경우는 옛날에는 정말 드물었는데 최근 5~10년 사이 사기꾼들이 우리나라에 너무 많아진 것 같아 가슴이 아픕니다. 그래서 오늘은 깡통전세가 무엇인지와 깡통전세 피하는 법을 알아보려고 합니다.
1. 깡통전세 뜻
깡통전세는 전세보증금이 매매 가격과 비슷하거나 주택가격보다 높게 전세보증금을 요구하는 전세를 말합니다. 예를 들어 집을 사려면 3억이면 살 수 있는데 전세 가격을 2억 5천을 달라고 하는 집이 깡통 전세 인 거죠. 이런 깡통 전세가 뭐가 문제냐면 요즘처럼 부동산 가격이 크게 떨어지는 시기에 부동산 가격이 확 떨어져서 내가 2억5천의 보증금을 내가 살고 있던 주택가격이 3억에서 2억으로 떨어졌다고 생각해 보세요. 이 때 집주인이 집을 팔아도 2억이라는 돈 밖에 만들 수가 없기 때문에 담보대출 채무를 해결하지 못하는 경우 세입자가 2억 5천의 전세보증금을 돌려 받지 못할 수 있어요. 즉 2억만 돌려받고 5천만원은 돌려받지 못하는 최악의 상황이 올 수도 있는 거지요.
2. 깡통전세 주의 사항
(1)불분명한 매매 가격
이렇게 보면 깡통전세를 왜 피하기 어려운 건지 이해가 가지 않을 수도 있는데요 나쁜 시기꾼들은 꼭 시세를 확인하기 어려운 부동산을 골라 이런 사기를 치기 때문에 피해의 대상이 되는 편이랍니다. 예를 들어 도시형 생활주택이나 신축형 빌라처럼 개로 지어 매물도 많이 없고 주변 지역과 가격을 비교하기도 어려운 집을 주로 깡통전세로 팔아 넘기려고 하거든요. 게다가 2030년 사회초년생들이나 부동산 거래 경험이 별로 없는 젊은 신혼부부를 대상으로 이런 사기를 치기 때문에 더욱이 피해 규모가 증가하고 있다고 해서 우려가 됩니다.
(2)갑자기 바뀌는 집주인
전세를 할 때 또 한가지 주의해야 할 점은 집주인을 정확하게 알아보는 것입니다. 전세집을 구할 때에는 전세 금액이 크기 때문에 집주인이 대출이 있는지, 집주인의 세금 체납이 있는지 등을 깐깐하게 살펴봐야 하는데요 이렇게 다 살펴보고 전세 계약서를 쓰고 나서 보니 집주인이 바뀌어 있는 경우가 있습니다. 이런 전세사기 행각 때문에 믿을 수 있는 부동산의 도움을 받아야 하고 나 자신도 꼼꼼하게 살펴봐야 하는 것입니다.
3. 깡통전세 피하는 방법
그러면 꺙통전세 피해를 막으려면 어떻게 해야 할까요. 여러가지 방법이 있겠지만 가장 중요한 것은 첫째, 등기사항 증명서 확인하기, 둘째, 대출이 많은 집은 무조건 피하기, 셋째, 전입신고 후 무조건 확정일자 받기 입니다. 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
a. 부동산이 정상등록된 부동산인지부터 확인하세요.
보통 이런 전세 사기가 부동산부터 짜고 하는 경우가 대부분입니다. 그렇기 때문에 아무 부동산에 가시지 말고 방문 전에 반드시 정상적인 공인중개사사무소의 공인중개사인지 확인을 해야 합니다. 국가공간정보포털이나 지자체 부동산포털 혹은 시군구 부동산관련 부서에서 공인중개사무소 정상 등록 확인이 가능하므로 가장 먼저 확인해야 할 사항을 놓치지 마세요.
b. 등기부등본 열람 - 대출 많은 집 피하기
그 다음은 등기부등본(등기사항 증명서)를 발급받아야 합니다. 집주인과 집주인의 은행대출 상황을 등기부등본을 통해서 알 수 있기 때문입니다. 집주인의 근저당권(담보대출 여부)과 이중계약이 여부를 전세권이나 임차권 여부로 꼭 확인하시기 바랍니다. 그리고 집 주인이 맞는지 확인해야 하므로 집 임대인 즉 소유자의 이름과 주민등록번호 및 주소를 꼭 확인하세요. 한 가지 추가하자면 집주인이 대출이자 연체나 세금 체납으로 가압류 혹은 가처분 기록이 있는지도 반드시 확인을 해야 합니다. 대출이 많은 집은 반드시 피하세요.
아래 인터넷등기소 링크
만약 근저당권이나 신탁 등의 말소 조건으로 계약하는 경우에는 아래와 같은 특약 문구를 계약서에 꼭 넣으세요.
< 특약: 잔금 지급일까지 담보대출금을 상환하여 근저당권을 말소하기로 하며, 잔금일 이후 3개월간 근저당권 및 제한물권을 설정하지 아니한다. 상기 사항 위반 시 계약은 무효이며, 계약금 전액을 반환한다.>
c. 정부24 건축물대장 열람
추가로 정부 24의 건축물대장에서 위반건축물 표기 여부 및 등기부등본상의 면적과 건축물대장 상의 면적이 일치하는지 여부도 확인을 해주시는 것이 좋습니다.
정부24 바로가기 링크
d. 호갱노노 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용하기
부동산이나 임대인 말만 믿지 마시고 제시된 매매가와 전세가가 실제 거래된 금액과 일치하는지를 반드시 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 찾아보시기 바랍니다. 또한 매매가 대비 전세금이 적정한 수준인지를 전세가율로 계산을 해보시는 것이 좋습니다.70%가 넘어가면 깡통전세 사기일 확률이 높습니다.
e. 전세보증금반환보증
많이들 아시는 전세보증금반환보증을 통해 전세가 끝났을 때 전세금을 돌려받을 수 있게 활용하시는 것을 추천합니다. 주택도시보증공사, SGI서울보증 등에서 전세보증금반환보증에 가입이 가능합니다. 전세권이나 근저당관 같은 선순위채권이 없다면 7억 까지 한도로 보증금 전액 보호가 가능합니다. 물론 보험 비용은 임차인이 내야 하지만 보증금액의 0.154% 이내의 보험료로 전세비용을 지킬 수 있는 방법 중 하나입니다.
f. 전입신고 후 확정일자 꼭 받기
잔금일에는 계약 후 등기부등본상에 변동내역이 있는지를 반드시 확인하고 잔금을 치른 후 주민센터로 바로 가서 전입신고 및 확정일자를 꼭 받으시기 바랍니다.
4. 마무리
오늘은 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 깡통 전세 이모저모를 알아보았습니다. 아무쪼록 젊은 신혼부부 분들 및 이제 막 사회로 첫 발을 내딪는 젊은 분들이 이런 깡통 전세 및 전세 사기의 피해자가 되기 않기를 간절히 바랍니다. 위 항목만 하나하나 따져보고 계약하셔도 피해자가 되는 경우는 드물 거예요. 무엇보다도 사기에 대한 처벌이 강화되고 누구나 믿고 부동산 거래를 할 수 있는 세상이 오면 가장 좋겠습니다. 불과 10년 전만 해도 이런 깡통 사기 부동산 사기 종류는 정말 흔하지 않은 케이스였는데 어쩌다가 공인중개사와 사기꾼이 짜고 사기를 치는 우리나라가 이렇게까지 된 건지 개탄스럽습니다.